周期调整下的价值重构：北京甲级写字楼市场的韧性突围与产业新机

4月2日，周期重构高力国际举办2026年一季度发布会。调整

随着“十五五”规划纲要将“建设现代化产业体系、下的写字新机巩固壮大实体经济根基”置于战略首位，价值甲级“传统产业提质+新兴产业壮大+未来产业培育”的北京梯次发展格局将逐步成形。同时，楼市“十五五”规划在产业方向上新增“融合化”导向，场的产业强调服务业与制造业的韧性系统融合，标志着产业发展从单点突破向系统升级转变。突围这种“服务业与制造业的周期重构系统融合”对办公楼市场的影响，并非传统意义上“服务业扩张带动办公需求增加”的调整简单线性逻辑，而是下的写字新机通过产业空间形态的重构和企业价值创造方式的转变，重塑办公需求的价值甲级“质”与“量”。

2026年一季度，北京北京甲级写字楼市场整体净吸纳量约5.7万平方米，楼市市场需求温和放量，延续持续去化态势。空置率环比回落0.6个百分点至18.5%；租金方面，整体市场平均净有效租金达212.6元每月每平米。子市场表现呈现明显分化：核心去化量集中在周边非核心子市场的甲级项目，其净吸纳量接近4.3万平方米，占整体净吸纳量的75%，可见非核心板块的优质项目已成为需求承接主力。CBD子市场净吸纳量仍延续之前态势；丽泽子市场本季度首次录得净吸纳量负值，这也是该市场过去五年持续大规模去化后的良性调整。据高力国际数据显示，2021年至2025年，丽泽子市场年均净吸纳量达15.2万平方米，空置率从66%大幅回落至本季度的21.2%。

从当前市场表现来看，受成本压力影响，企业更倾向于从高租金核心市场，向性价比更高的子市场外围或新兴项目外迁，核心子市场周边的优质甲级项目正持续分流核心区需求。随着租金延续深度调整，业主需重点关注未来两三年内北京甲级写字楼市场即将到来的持续新增供应压力，同时应对市场高库存与持续去化压力。

北京作为中国成熟写字楼市场的代表，当前“区域分化”格局显著，折射出中国经济转型期商业地产的核心特征：一是企业成本敏感型需求主导，在经济复苏节奏偏缓的背景下，企业更注重办公成本控制，核心区高租金的吸引力持续减弱，推动需求向高性价比区域扩散；二是供给端，市场已进入存量竞争阶段，业主需通过租金让利、产品升级等方式争夺有限需求；三是核心资产价值重构，金融街因新增供应有限、产业支撑强劲，得以维持相对稳定的市场基本面；中关村作为中国科技创新核心区域，大量科技创新企业的新增办公需求持续涌入，推动该子市场连续两年净吸纳量超12万平方米，空置率较最高点回落5个百分点至17.4%。反之，缺乏明确产业锚定的子市场，或将面临更长的去化周期与更大的租金压力。

当前北京甲级写字楼“区域分化”的阶段性表现，并非单纯的市场下行，而是成熟商业地产在经济转型期的主动出清与结构优化，其底层增长希望正蕴藏于产业升级的长期趋势中。高力国际认为，租金深度回调是市场自我调节的足球系统出租关键信号：一方面，业主通过租金让利加速去化，推动低效供给出清；另一方面，更低的办公成本为初创科技企业、专精特新企业提供了更友好的入驻环境，助力北京“国际科技创新中心”建设。长期来看，北京作为全国科技创新与生产性服务业的核心承载地，当前的周期调整正是为高质量发展腾挪空间——待低效供给出清完成、新兴产业需求持续释放，市场将逐步回归“量价平衡”的健康状态，实现商业地产与实体经济的协同升级。

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